Тем, кто приобретает или планирует приобрести квартиру в агентстве «Новая Москва» и хочет четко представлять последовательность всех действий, будет полезно ознакомиться со схемой сделки.
Порядок выгодной продажи квартиры на вторичном рынке
1. Мы делаем детальную оценку вашей квартиры на основе реальных рыночных данных:
А) История сделок в вашем и соседних домах
Б) Текущие конкретные предложения
В) Оценка методом доходности от аренды квартир
2. Мы подготовим профессиональные предложения для покупателей с обоснованием, почему ваше предложение выгодное:
А) Профессиональное фото
Б) Уникальные преимущества вашей квартиры/дома/ района
В) Аналитика по рынку в вашем районе
Г) Помощь в подготовке квартиры к продаже
3. Рассылаем предложение и назначаем показы в течение 1 — 2 дней, которые проводит наша команда:
А) Рассказываем про преимущества вашего предложения в живую
Б) Даем вам обратную связь от покупателей
4. Собираем предложения от покупателей. Вы выбираете лучшее!
5. Наши юристы готовят и проверяют все необходимые документы для сделки:
А) При этом мы берем на себя всю организацию дня сделки.
Поможем продать недвижимость до 10% дороже!
За счет технологий и глубокой аналитики, наши клиенты продают квартиры в среднем на 4.5% дороже рыночной цены
Поможем выгодно купить недвижимость!
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке
Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке
Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.
В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.
Требования к квартире на вторичном рынке при покупке
Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору.
Единственный способ получить прибыль – обмен.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.
Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.
Порядок оформления договора купли-продажи
Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.
Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.
В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:
- Паспортные данные участников правового отношения.
- Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
- Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
- Место и дата совершения сделки.
- Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
- Правовая ответственность сторон.
- Порядок передачи собственности.
- Подписи сторон с указанием полной ФИО.
Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.
Порядок регистрации перехода прав собственности
Правила для регистрации:
- Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
- Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
- При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
- Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
- Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
- Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.
В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.
Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.
Список необходимых документов
Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:
- Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
- Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
- Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
- Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
- Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
- Чек об уплате госпошлины.
- Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
- Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
- Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).
Порядок передачи денег за квартиру
Передача денег – финальный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.
При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.
Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.
Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.
При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.
Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.
Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке
Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:
- На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
- По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
- Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
- Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
- Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
- Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.
Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке
При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.
Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.
С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.
Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.
После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.
Заключение
Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.
В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:
- Договор купли-продажи Образец договора купли-продажи квартиры составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риэлтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
- Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
- Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
- При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
- Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
- Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
- При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
- Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.
Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.
Список законов
Вам будут полезны следующие статьи
- Согласие супруга на покупку квартиры
- Как узнать, кто прописан в квартире
- Передача денег за квартиру
- Продажа комнаты в коммунальной квартире
- Бланки заявленийДоговор купли-продажиДоговор купли-продажи доли квартирыПредварительный договор купли-продажиДоговор задаткаЗалоговая распискаРасписка о получении денежных средств при покупке квартирыСогласие супруга на покупку квартирыАкт осмотра квартирыИсковое заявление о расторжении договора купли-продажиСоглашение о расторжении договора купли-продажиДоговор купли-продажи квартиры по доверенностиДоговор цессииДоговор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним
- Популярные статьи
- Порядок действий после покупки квартиры Содержание статьи: Решение коммунальных вопросов Квартира в новостройке Налоговый вычет Прописка в квартире Наиболее популярные вопросы и ответы по порядку действий после покупки квартиры Пример …
- Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками Содержание статьи: Договор купли-продажи квартиры Требования к квартире при покупке Виды общей собственности Порядок оформления договора купли-продажи Порядок регистрации перехода прав собственности Список документов Порядок …
- Расселение из ветхого и аварийного жилья Содержание статьи: Расселение Какое жилье признается ветхим Варианты расселения из ветхого и аварийного жилья Порядок расселения из ветхого и аварийного жилья Список необходимых документов Нюансы при расселении ветхого и аварийного жилья Наиболее …
- Образец справки с места жительства Содержание статьи: Форма справки с места жительства Какая информация содержится в справке с места жительства Порядок получения справки с места жительства Заключение Образцы заявлений и …
- Заявление на временную регистрацию Содержание статьи: Временная регистрация: подача заявления, требуемые документы Форма заявления на временную регистрацию Заполнение заявления по форме №1ПР Правила составления заявления на временную регистрацию …
- Социальная программа «Жилище» Содержание статьи: Основные положения программы Подпрограммы «Жилища» Размеры социальных выплат по программе «Жилище» Условия участия в программе Как стать участником программы? Список необходимых документов Наиболее популярные вопросы и ответы на них по …
Уважаемые посетители сайта агентства недвижимости «НОВАЯ МОСКВА»!
Сталкиваясь с проблемами по вопросам приобретения, аренды, продажи, дарения, приватизации недвижимости важно понимать, что в статьях мы стараемся описывать базовые аспекты. Каждая ситуация, проблемы и вопрос крайне индивидуальны и требуют юридической поддержки и консультации. Для этого мы рекомендуем обратиться Вам к нашим квалифицированным юристам по любым вопросам недвижимости.
ВНИМАНИЕ АКЦИЯ! БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ!!!
