Порядок действий в альтернативной сделке с квартирой

Популярность альтернативных сделок купли-продажи квартир вызвана тем, что для многих их участников вовсе не обязательно иметь деньги для совершения операций с недвижимостью. Основным источником денег для такой сделки выступает, как правило, всего один участник – головной Покупатель, а остальные участники просто меняют свои квартиры на другие, иногда внося или получая доплату.

Здесь мы детально рассмотрим именно порядок действий (алгоритм) альтернативной сделки с квартирой, с акцентом на регистрации договоров купли-продажи и условиями доступа к банковской ячейке с деньгами.

В альтернативной сделке с недвижимостью участвуют, как правило, от двух до пяти квартир одновременно (иногда даже более). Сделки с большим числом квартир наши специалисты стараются разбивать на части из-за слишком длинной цепочки, и слишком сложного согласования условий с большим количеством участников.

Ниже мы рассмотрим, как проходит типовая сделка купли-продажи квартиры на примере с тремя квартирами (см. рисунок), одна из которых продается, а две альтернативные – покупаются с небольшой доплатой. Рассмотрим это глазами риэлтора нашего агентства, который организует эту сделку.

Порядок действий в альтернативной сделке с квартирой

Порядок действий при проведении альтернативной сделки купли-продажи квартиры (на нашем примере) состоит из следующих этапов:

1. Оценка квартиры-1, оценка альтернативных квартир №2 и №3, оценка необходимой доплаты.
2. Поиск покупателя на квартиру-1. Предварительный поиск подходящих альтернативных квартир №2 и №3.
3. Покупатель найден. Оформление задатка или аванса за квартиру-1.
4. Сбор и проверка документов на квартиру-1. Выбор альтернативных квартир №2 и №3.
5. Оформление аванса за квартиры №2 и №3. Согласование условий проведения сделки с продавцами этих квартир.
6. Сбор и проверка документов на квартиры №2 и №3. Подготовка шаблонов договоров купли-продажи по всем трем квартирам.
7. Подготовка денежных расчетов – аренда банковских ячеек для основной суммы и для доплаты. Закладка денег и подписание соглашений о доступе к ячейкам.
8. Подписание договоров купли-продажи всех трех квартир одновременно.
9. Передача пакетов документов по всем трем сделкам купли-продажи квартир на регистрацию.
10. Получение документов после регистрации.
11. Получение денег из банковских ячеек.
12. Подписание Актов приема-передачи по всем трем квартирам.

Теперь разберем эти этапы альтернативной сделки немного подробнее, в том числе с участием ипотеки.

ЭТАП-1. Чтобы сделка с альтернативными продажами и покупками квартир сложилась успешно, в самом начале наш сотрудник составляет план действий, и проводит расчеты стоимости квартир, которые в ней будут участвовать. При этом надо иметь в виду, что такая сделка может выстраиваться не один месяц, поэтому цены альтернативных квартир №2 и №3 могут за это время подрасти, а квартира-1 может не продаться по желаемой стоимости и ее придется снижать.

Неверная оценка стоимости квартир может привести к тому, что в процессе сделки Продавцу-1 может не хватить доплаты для покупки квартир №2 и №3. Поэтому при расчете наш специалист всегда делает небольшой запас в стоимости, либо будет готов заменить одну из альтернативных квартир на более дешевую.

ЭТАП-2. Квартира-1 выставляется на продажу. Для этого рекламный отдел нашего агентства делает привлекательные фотографии самой квартиры и дома в целом, специалисты составляют лаконичное описание объекта. Все это загружают на специализированные сайты с базами данных квартир, и ждут звонков Покупателя.

Одновременно на этом этапе в тех же базах данных наши риэлторы ищут подходящие для альтернативной покупки квартиры №2 и №3. Предварительный поиск этих квартир нужно вести уже сейчас, чтобы потом не терять на это драгоценного времени.

ЭТАП-3. Когда Покупатель найден, наш риэлтор обговаривает с ним предварительные условия будущей сделки, объясняя ему, что сделка здесь альтернативная и ему придется подождать, пока соберется вся цепочка квартир. Если Покупатель согласен, с него берут предоплату в виде задатка или аванса, чтобы закрепить его намерение о покупке квартиры-1.

Размер задатка или аванса при альтернативных сделках лучше брать такой, чтобы этой суммы хватило для последующей передачи двух авансов за квартиры №2 и №3. Срок предоплаты устанавливается с расчетом, что за это время нужно будет успеть подобрать эти две квартиры, проверить на них документы, и выйти на сделку.

ЭТАП-4. Наш риэлтор собирает необходимые документы для продажи квартиры-1, и предоставляет их Покупателю на проверку. Какие документы для этого понадобятся, наши специалисты могут объяснить при личном контакте.

Одновременно определяемся с выбором квартир №2 и №3, пробежав по списку предварительно отобранных вариантов. Перед внесением авансов за них, сначала наш риэлтор задает ряд вопросов хозяевам, и убеждается, что нет ничего такого, что может препятствовать покупке этих квартир.

ЭТАП-5. Фиксируем свой выбор квартир №2 и №3 внесением авансов хозяевам этих квартир, согласовав перед этим с ними основные моменты будущей сделки и условия выписки жильцов из этих квартир.

Конечные даты внесенных авансов не должны быть позже, чем конечная дата принятой нами предоплаты за квартиру-1.

Как грамотно внести аванс при покупке альтернативной квартиры, наши специалисты могут объяснить Вам при личном контакте.

ЭТАП-6. Заказываем у Продавцов квартир №2 и №3 комплект документов для проверки «юридической чистоты» обеих квартир (часть этих документов понадобится потом для регистрации).

Какие документы заказывать и как их проверять, наши специалисты могут объяснить Вам при личном контакте.

После этого согласуем с Покупателем и обоими Продавцами окончательные условия альтернативной сделки – место и дату ее проведения, форму заключения Договора купли-продажи (нотариальную или в простой письменной форме), условия договора (составляем его шаблон), порядок и место проведения денежных расчетов (депозитарий банка).

ЭТАП-7. После согласования всех деталей, наступает время для подготовки денежных расчетов в альтернативной сделке. Для этого все участники сделки едут в выбранный заранее депозитарий банка, Покупатель квартиры-1 арендует там две ячейки, в соответствии с двумя будущими получателями денег – Продавцами квартир №2 и №3. Продавец квартиры-1 арендует третью ячейку для закладки туда недостающей для покупки суммы (своей доплаты). Получать эту сумму будет тот Продавец, кому эта доплата предназначается.

Предположим, что Продавец-1 продает свою квартиру за 100 руб., доплачивает свои 20 руб., и покупает две альтернативные квартиры по 60 руб. Тогда схема передачи денег через банковские ячейки будет выглядеть так:

Проверка наличных денег, их пересчет и закладка в соответствующие сейфовые ячейки банка происходит в специально оборудованных помещениях депозитария, в присутствии тех, кто будет эти деньги получать (т.е. Продавцов квартир №2 и №3). После чего сотрудник депозитария запирает ячейки с деньгами, и ограничивает к ним доступ всех участников сделки, за исключением тех, кто выполнит определенные условия.

Эти условия доступа к банковским ячейкам вписываются в отдельные документы – дополнительные соглашения (допсоглашения) к договорам аренды каждой из ячеек. Продавцы квартир №2 и №3 получат доступ к деньгам только в течение оговоренного срока и только в том случае, если будут зарегистрированы все переходы прав собственности на все квартиры по альтернативной сделке.

Подробнее о методе расчета через ячейки в альтернативных сделках, наши специалисты могут объяснить Вам при личном контакте.

ЭТАП-8. После закладки денег в ячейки банка можно идти подписывать подготовленные заранее шаблоны Договоров купли-продажи квартир.

Если это делать у нотариуса, то процедура значительно упрощается. Нотариус не только проверяет документы, формулирует условия договоров и заверяет их, но и выступает арбитром между участниками альтернативной сделки в спорных вопросах. На практике это сильно экономит время, бережет нервы участников и снижает риски сделки по целому ряду оснований.

Но при желании можно обойтись и без нотариуса, поручив юристам нашего агентства недвижимости БЕСПЛАТНО составить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме. Единственная причина для этого – экономия на уплате нотариальной пошлины за удостоверение договоров.

ЭТАП-9. Все три подписанных договора, вместе с собранными справками и выписками по каждой квартире, одновременно передаются на регистрацию в виде трех пакетов документов.

Как и где это делать,  наши специалисты могут объяснить Вам при личном контакте.

Так как юридически это три независимые сделки купли-продажи квартир (хотя фактически – это одна «альтернативная сделка»), то Росреестр не может гарантировать их одновременную (совместную) регистрацию. Всегда есть риск, что по какой-нибудь одной из квартир регистрация будет приостановлена или отказана. Что делать, чтобы избежать этого риска, наши специалисты могут объяснить Вам при личном контакте.

ЭТАП-10. После успешной регистрации всех трех сделок купли-продажи (в составе одной альтернативной сделки), каждый участник каждого договора забирает у регистратора свой комплект документов. Основным документом для каждого будет Договор купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации и штампом Росреестра. Свидетельства о собственности на квартиры уже не выдают (с июля 2016 года).

ЭТАП-11. Получатели денег (Продавцы квартир №2 и №3) со своими экземплярами проштампованных в Росреестре договоров, и с копиями экземпляров других участников, идут в банк и получают доступ к соответствующим ячейкам с деньгами. Если, конечно в условиях доступа (в допсоглашении) не указаны дополнительные документы.

Дополнительными документами для доступа могут быть Выписки из ЕГРП (подтверждение прав покупателей на проданные им квартиры), и/или чистые Выписки из Домовой книги по квартирам №2 и №3 (подтверждение снятия с регистрационного учета прежних хозяев).

ЭТАП-12. Завершающим действием купли-продажи трех квартир в альтернативной сделке является вручение Покупателям от Продавцов Расписок в получении денег за квартиру, и подписание Актов приема-передачи квартир.

Как составляются и подписываются такие Передаточные акты наши специалисты могут объяснить Вам при личном контакте.

Если какая-либо из квартир в составе альтернативной сделки покупается с использованием ипотеки, то принцип и последовательность действий остаются те же. Но банк, скорее всего, добавит еще пару своих дополнительных требований по составу документов, которые могут удлинить срок всей сделки.

Каждый банк выдвигает свои требования по ипотеке индивидуально, поэтому этап планирования и финансового расчета альтернативной сделки купли-продажи квартиры (Этап-1), наше агентство проводит вместе с сотрудниками банка. А дальше уже можно действовать по схеме, приведённой выше.

Пожалуйста, оставьте заявку на первичную консультацию