Полезно знать каждому

Законодательство: что решили власти в 2018 году?

2018 год, видимо, стал последним, когда можно было купить квартиру в новостройке по «котлованной» цене. Ипотечные ставки продолжают снижение, а налоговая нагрузка – рост.

Следующие годы обещают быть революционными с точки зрения законодательных новелл на рынке недвижимости.

Мы выбрали главные правовые тренды 2018-19 годов, затрагивающие интересы частных лиц.

Новостройки: последний шанс

В июле следующего года девелоперы получат очередную одну ложку дегтя – в силу вступит новая порция поправок в 214-ФЗ, усложняющая допуск к строительству. «Уже несколько месяцев наблюдаются очереди в экспертизе, у девелоперов цель – получить разрешения любой ценой до обозначенной даты», – рассказал ЦИАН первый заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ООО «РК Строй» Сергей Колос.

Для обывателя новые поправки в 214-ФЗ означают одно – строительный бум с ценовым демпингом, спровоцированным ростом предложения.

Более того, 2018 год имел все шансы стать последним, когда можно купить новостройку по хорошей цене в строящемся доме, предупреждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Старт трехлетнего плана по отказу от долевого строительства намечен именно на начало следующего года. К концу первого квартала будет подготовлены «проекты изменений в действующем законодательстве о долевом строительстве», обещают в Минстрое.

В финале трехлетней эпопеи девелоперы не смогут привлекать деньги «физиков», кредитованием займутся уполномоченные банки. «У застройщиков увеличится кредитная нагрузка, в конечном итоге за это заплатит покупатель. Да, граждане будут защищены от недостроя, однако цена квартир в новостройках вырастет», – убеждена генеральный директор компании «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова.

«Действительно, может получиться ситуация, когда переход к проектному финансированию приведет к подорожанию жилья. Однако проблема обманутых дольщиков текущим законодательством в РФ не решена, поэтому государство ищет другие механизмы», – пояснил в свою очередь заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

Ипотека: «пузырь» лопнет?

Одна из самых обсуждаемых новелл следующего года – ужесточение требований со стороны ЦБ по выдаче населению рискованных кредитов с первоначальным взносом менее 20%. «Для таких ипотечных кредитов введут повышенные коэффициенты риска, следовательно, заемщикам дольше придется копить деньги на первый взнос», – объясняет Колос.

Существует версия, что мера должна остановить раздувание в России так называемого «ипотечного пузыря», сходного с тем, что «лопнул» в США, спровоцировав кризис 2008 года. Опасения ЦБ вызывает взрывной ипотечный рост: ожидается, что к 2020 году это рынок удвоится и достигнет 10 трлн рублей. В Минстрое рост ипотечного рынка в РФ в последние годы оценивают как «колоссальный». Руководитель российского Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что аналитики подконтрольного ей ведомства не видят рисков образования «ипотечного пузыря» на рынке недвижимости. ЦБ постоянно мониторит ситуацию – в том числе, наблюдает и за возможными рисками, отдавая должное «чувствительности» такого сегмента, как кредитование ипотечных программ.

Некоторые заемщики выигрывают, и существенно, от новых ипотечных инициатив. В частности, многодетные семьи получат от государства поддержку в виде 6% годовых при покупке новостроек или рефинансировании кредитов. На три года – в случае рождения второго ребенка, на пять лет – третьего. В программу попадают семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок.

Как подсчитала управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, с господдержкой многодетная семья сможет снизить средний платеж до 15 тыс. рублей в месяц. Эксперт напоминает, что сейчас средняя ставка по ипотеке в РФ составляет 9,8%, средний размер кредита – 1,84 млн рублей при сроке кредитования – 16 лет. «Это значит, что заемщики в среднем ежемесячно выплачивают банку порядка 19 тыс. рублей», – отметила она.

Реновация: поехали!

Известно, что для переселенцев готова дюжина домов на 2,6 тыс. квартир. Они расположены в разных округах столицы, в том числе на Бескудниковском бульваре, Щелковское шоссе, проспекте Вернадского, улице Красных Зорь, 5-ой Парковой улице.

Более того, московский опыт может быть распространен на всю страну, считают депутаты. Как заявляла председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская, проект программы реновации жилья в российских городах почти сформирован. По ее мнению, инициатива актуальна в городах с большой концентрацией аварийных домов.

 В свою очередь Михаил Мень, глава Минстроя РФ, заявлял, что пионерами реновации в регионах могут стать Екатеринбург и Сочи, поскольку здесь высокая стоимость земли под новое строительство и есть перспективы развития существующих районов.

«Коммуналка»: война управдомам

Следующий год принесет перемены и в коммунальную сферу. В частности, Минстрой предлагает усилить ответственность за необоснованный рост тарифов в сфере ЖКУ. Ведомство планирует выйти с этой законодательной инициативой в первом квартале 2018 года.

Кроме того, в начале следующего года может быть принят закон о прямых договорах между потребителями и ресурсоснабжающими организациями. Поправки в Жилищный кодекс предполагают: договоры будут заключаться напрямую между собственниками квартир и ресурсными организациями. Мера коснется управленцев со сроком задолженности от двух месяцев. При желании жильцы смогут сами на общем собрании перейти на прямые взаимоотношения с ресурсоснабжающей организацией.

Как поясняет Михаил Мень, инициатива очистит рынок от недобросовестных компаний в сфере ЖКХ, а также сократит уровень задолженности «управленцев», который в настоящее время уже достигает 250 млрд рублей. По прогнозам, с рынка исчезнет около трети управляющих компаний.

Земля: новые препоны

С 1 января 2018 года граждане не могут распоряжаться участками, сведения о которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН. «Если дачный, приусадебный участок не прошел процедуру межевания у кадастрового инженера и числится без координат границ в поворотных точках, собственник не может юридически распоряжаться им: продать, передать по наследству, подарить детям, внукам», – пояснил управляющий партнер юридической компании «Юристат» Валерий Новиков.

Раньше для постановки на кадастровый учет и регистрации прав на недвижимость нужно было предоставить техплан объекта и правоустанавливающие документы на участок. «После изменений владельцам объектов ИЖС надо будет представить также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также постановку такого объекта на технический учет», – говорит юрист «Линии права» Младен Зрнич. Власти активно мотивируют граждан ставить объекты имущества на кадастровый учет – таким образом, повышая собираемость налогов.

Плановый рост ставок налогов продолжается. Напомним, что собственники жилья сегодня платят неполную сумму имущественного налога. С тех пор, как его стали считать по кадастровой стоимости, власти ввели понижающий коэффициент. «Каждый год нагрузка будет увеличиваться на 20%, пока налог не достигнет реального размера в 2020 году. Если в 2017 году мы заплатим 40% от предполагаемого налога на имущество (за 2016 год), то в 2018 году – уже 60% от налога (за 2017 год)», — пояснила Литинецкая.

Зато у граждан появляется еще больше возможностей для получения «дальневосточного гектара». С 1 января 2018 года значительно сократился список оснований для отказа в предоставлении таких участков. Напомним, что с февраля 2017 года право на «дальневосточный гектар» имеют все граждане РФ.

 © 2017 ЦИАН ГРУПП

Как купить приватизированную квартиру

Покупка приватизированной квартиры имеет ряд преимуществ. Среди них можно выделить быстрое заселение и возможность в будущем улучшить свои жилищные условия, продав квартиру с доплатой. Но вместе с тем покупка такой недвижимости сопряжена с определенными рисками. Защититься от возможных проблем, связанных с приобретением приватизированного жилья, поможет тщательное изучение всех тонкостей процедуры покупки.

Этапы покупки

1. Поиск подходящих вариантов.

2. Осмотр жилья.

3. Наведение справок о жильцах.

4. Проверка документов.

5. Составление и оформление договора купли-продажи.

6. Проведение расчетов.

7. Регистрация подписанных документов в Росреестре.

8. Составление акта приема-передачи.

Какие нужны документы

Стандартный список документов при покупке приватизированной квартиры, которые должен представить собственник жилья, включает в себя:

* паспорт продавца;

* документы, которые могут подтвердить права собственности на квартиру;

* выписку из домовой книги;

* справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающие, что продавец квартиры не состоит в них на учете;

* справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Данный перечень может меняться в зависимости от нюансов сделки, например:

* если сособственником квартиры является несовершеннолетнее лицо, следует получить разрешительный документ в органах опеки; * если квартира была приобретена владельцем в браке, потребуется оформленное согласие супруга на продажу жилья;

* если квартира досталась собственнику в наследство, стоит выяснить кто еще может быть наследником жилплощади;

* если недвижимость перешла владельцу по договору отчуждения, необходима справка о том, что все налоги уплачены согласно законодательству.

Риски

Главный риск, который несет в себе покупка приватизированной недвижимости, заключается в возможности лишиться прав на приобретенное жилье. Кроме того, у нового владельца могут возникнуть проблемы, вызванные сложной юридической судьбой собственности. Именно поэтому покупателям стоит проявить особую осторожность и тщательно проверить все документы. Возможные риски при покупке приватизированной квартиры:

* существуют другие собственники жилья, чье разрешение на продажу не было получено;

* нарушены права несовершеннолетних жильцов, отсутствует разрешительный документ из органов опеки;

* в квартире есть лица, сохранившие право проживания после смены собственника (временно выписанные);

* нарушены правила приватизации;

* продавец признан недееспособным и т. д.

Как обезопасить себя

Чтобы обезопасить себя от рисков при покупке приватизированных квартир, нужно обязательно проверять:

* юридическую историю продаваемой квартиры;

* количество прописанных в ней жильцов (их число, возраст, степень родства), особое внимание стоит обращать на временно выписанных жильцов;

* паспорт продавца – срок действия, подлинность записей;

* наличие долгов либо обременений (аренды, залога, ареста квартиры и т. д.);

* наличие справки из ПНД;

* согласие законного супруга или других собственников на продажу недвижимости;

* правоустанавливающие документы на квартиру, в т. ч. договора купли-продажи, дарения, приватизации и т. д.

Помощь профессионалов

Юристы нашего агентства «НОВАЯ МОСКВА» помогут Вам проверить чистоту квартиры, выдадут экспертное заключение в максимально короткие сроки и составят подробный план покупки приватизированной жилой недвижимости. Чтобы заказать услугу, оставьте заявку на сайте. Если у Вас нет необходимых для проверки документов, мы получим их за Вас.
 

Порядок действий после покупки квартиры

Момент покупки квартиры каждый владелец определяет по-своему: в момент заключения договора, передачи денег или официальной регистрации в Росреестре. Законодатель при этом встает на сторону последних: лишь в момент, когда сменятся соответствующие записи в системе учета собственников, лицо является непосредственным владельцем.

Многие действия не связаны напрямую с правами на жилье: поскольку в нем будет проживать новый владелец, коммунальные службы и иные государственные органы также должны быть надлежащим образом уведомлены.

Большое количество бумажной работы будет существенно упрощено, если с пакета документов, полученного при покупке, снять и заверить копии для последующего использования. Определенный перечень после покупки квартиры, какие действия необходимо сделать, образуется из совокупности требований Жилищного и Гражданского кодексов.

Решение коммунальных вопросов

• Расчетно-кассовый центр

РКЦ входит в структуру Банка России и предназначен для распределения коммунальных платежей между различными структурами. За каждой квартирой закреплен лицевой счет, в рамках которого происходит начисление денег поставщику услуг. Получив документы на квартиру, необходимо обратиться в центр с заявлением с целью поменять фамилию в квитанции, приложив свидетельство о собственности. Если в момент покупки квартиры не были получены выписки о коммунальных платежах, ее необходимо получить здесь же, поскольку могут быть долги. В некоторых случаях также требуется предоставить договор купли-продажи.

• Обращение в ТСЖ

Новый владелец также обязан вступить в ТСЖ – организацию, которая принимает практические решения по обслуживанию придомовой территории, имущества, а также эксплуатацией коммуникаций и технических помещений. Вступление осуществляется также на основании заявления.

• Энергокомпания

В отдельных домах оплата электроэнергии происходит напрямую в пользу энергосбытовой компании. В большинстве случаев потребуется лишь переоформление коммунальных платежей в рамках ранее заключенного договора. В случае если жилье куплено в новостройке, договор заключается с нуля (что гораздо быстрее). Отказать в электроснабжении при этом не могут – подобные компании имеют статус публичных.

• Газовая компания
• Обращение в газовую компанию аналогично. Лицу, подавшему заявление, выдается на подписание договор на обслуживание, а также журнал осмотра газовых коммуникаций. В дальнейшем, проводя плановые проверки, в данный документ будут вноситься пометки от специалистов.
• Переоформление счетчиков на воду
• Переоформление счетчиков производится в отделении Водоканала. Отсутствие обращения гражданина может отменить действующие договоренности о расходовании воды. Вводятся существенные санкции в отношении лиц, затягивающих с переоформлением, вплоть до перерасчета оплаты за воду в сторону увеличения.
• Переоформление стационарного телефона
• Поскольку многие услуги телефонной компании носят характер оплаты «по факту», обязанность по аннулированию старого договора скорее лежит на продавце квартиры. Тем не менее, накручивать платежи в пользу прежнего владельца – наказуемое деяние. Обращение производится в местное отделение Ростелекома с имеющимися документами на квартиру. Отказать в выдаче стационарного номера в телефонной компании не могут тем, кто уже имеет телефон. Подключающиеся впервые могут столкнуться с нехваткой номеров.
• Страховка квартиры
• В отличие от телефона, скорейшее переоформление страховки скорее в интересах нового собственника. Старый договор, а также авансовые платежи, могут быть учтены при заключении нового в зависимости от внутреннего регламента компании. Страхование связано с оценкой жилья, поэтому может потребоваться предоставления не только правоустанавливающих и персональных документов, но и справок из БТИ, иных документов.
• Квартира в новостройке
• Оформление документов на жилье, купленное не на вторичном рынке, а в новостройке, начинается лишь с момента сдачи дома в эксплуатацию. Любой другой момент создает прецедент для незаконности сделки, влечет правовые последствия. Если дом достроен, а также произведена отделка, дающая возможность проживать людям, застройщик оформляет совместно с покупателем акт приема-передачи жилья.
• При приемке жилья необходимо со всей скрупулезностью отнестись к любым неисправностям, нарушениям и халатному отношению: застройщик несет полную ответственность за качество жилья. Акт составляется в 3 экземплярах, лишь один из которых выдается собственнику. Все нарушения вносятся непосредственно в документ. Акт необходимо составить как можно скорее, поскольку спустя 2 месяца застройщик имеет все полномочия на одностороннее составление. Символическая передача ключей осуществляется именно в момент подписания акта.
• Действия после покупки квартиры включают оформление кадастрового паспорта, что может занимать вплоть до 1 месяца. Кадастром в жилых домах ведает бытовая инспекция (БТИ), рассматривающая соответствие стандартам строительства, планировки и иных нормированных признаков квартиры.
• Кадастровый паспорт является последним препятствием на пути к официальной регистрации прав собственности. Получив его, а также вновь собрав весь пакет документов (только оригиналы), следует обратиться в Росреестр с заявлением об оформлении прав собственности.
• С введением режима «единого окна», оформление права также возможно в многофункциональных центрах (МФЦ). Инициировать процедуру также допустимо через портал госуслуг, хотя получение и предоставление документов по-прежнему осуществляется лично. В зависимости от региона, выдача свидетельства может занимать от 10 (Москва, Санкт-Петербург) до 30 дней (все остальные регионы).
• Налоговый вычет
• Оформление налогового вычета связано со стремлением государства возвращать налоги, фактически прошедшие через несколько видов налогообложения и потраченные на улучшение жилищных условий. Заявителю при этом возвращается не часть стоимости квартиры, а часть уплаченных налогов в рамках сборов с физических лиц (НДФЛ). Таким образом, получатель должен быть плательщиком данного налога и непосредственным собственником жилья.
• Оформление вычета зависит от окончания налогового периода в момент покупки квартиры. Если в рамках текущего года уже закрыта декларация по НДФЛ, то выплата может быть либо перенесена на следующий год, либо оформляется отсутствие налогообложения текущей зарплаты лица (на практике это выражается в том, что с зарплаты не будут вычитать НДФЛ). Если налоговый период еще длится, необходимо лишь обратиться в налоговую с заявлением 3-НДФЛ.
• С момента отправки уведомления в налоговую и передачи ее решения работодателю, начисление налога не будет производиться.
• Для оформления необходимо предоставить:
• Заявление на бланке налоговой инспекции.
• Документы, удостоверяющие право собственности на жилье и факт покупки.
• Документы, подтверждающие уплату налогов.
• Действия после покупки квартиры в ипотеку также могут включать в себя получение налогового вычета. Использование заемных средств при приобретении жилья не является препятствием.
• Прописка в квартире
• Несмотря на то, что в обиходе до сих пор принято говорить «прописка», данный институт в течение десяти лет правильно называется «постоянная регистрация». Вопросами регистрации ведает Федеральная миграционная служба (ФМС), представленная на местах территориальными управлениями. Регистрация позволяет устанавливать проживание граждан в определенном месте, вести контроль за преступностью, миграционными процессами. Помимо подобных «контролирующих» мер, институт регистрации снижает численность людей, лишенных жилья (права на проживание в помещении).
• Регистрация после покупки квартиры осуществляется в несколько этапов:
• Выписаться из прежнего места проживания.
• В течение 7 дней необходимо подать заявление в УФМС или паспортный стол с заявлением и документами, подтверждающими легальный статус владения помещением.
• После быстрой проверки, сотрудник забирает документы, паспорт, выдаст расписку об изъятии документа и назначит срок получения.
• Спустя 1-2 недели выдается паспорт с внесенной отметкой.
• Как и регистрацию права собственности, прописку можно существенно упростить через портал госуслуг.
• Наиболее популярные вопросы и ответы по порядку действий после покупки квартиры
• Вопрос: Обязательна ли регистрация в ФМС при покупке квартиры? Если приобретается жилье, а ранее регистрация была сделана у родственников, нужно ли выписываться из старого места жительства? Нужно ли платить коммунальные услуги, если и вовсе никого не прописать в новой квартире, а жить там самому? Алексей.
• Ответ: Алексей, закон о регистрации граждан требует, под угрозой штрафа, проводить регистрацию по месту временного или постоянного жительства в скорейшие сроки. Тем не менее, в связи со свободой перемещений, никаких средств контроля за соблюдением данного закона нет, поэтому регистрация отдана на откуп самим гражданам. Также, согласно ЖК РФ, в случае отсутствия прописанных, будут взиматься все платежи по счетчикам, а также суммы, эквивалентные одному проживающему.
• Пример по порядку действий после покупки квартиры
• Супружеская пара приобрела квартиру в рамках кооператива и столкнулась со сложностями при ее оформлении. В частности, не совсем было ясно, какой документ является правоустанавливающим при подобной паевой покупке. Обратившись к ГК РФ за разъяснением, что делать после покупки квартиры, они подали документы в Росреестр на основании справки о выплате пая, поскольку закон допускает подобный документ, как устанавливающий право собственности.
• Особенность кооперативной собственности также не позволяет оформить жилье на два лица. Это не является препятствием, поскольку находясь в браке, супруги имеют равные права при разделе недвижимости. Супругов подобная ситуация не устраивала и, пользуясь полномочиями, данными в рамках ГК и СК РФ, они предоставили в Росреестр соглашение об установлении долей.
• Заключение
• Подписание договора и даже передача денег не заканчивают юридическую процедуру, связанную с оформлением квартиры. Правила пользования многоквартирным домом, необходимость уплаты и возмещения налогов, а также иные интересы третьих лиц требуют:
• Проведение мер по регистрации счетчиков, оформлению счетов и перерегистрации договоров с коммунальными службами.
• Проведение государственной регистрации права собственности.
• Регистрацию в ФМС. Порядок, как прописаться в квартире после покупки, определен законом о постоянной и временной регистрации граждан.
• В случае если квартира в новостройке, оформление технического паспорта и приемочного акта.                                                           
•  Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками
• Договор купли-продажи квартиры
• Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора. Договор купли-продажи отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями. Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.
• В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках статьи 454 ГК РФ, но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на параграф 7 статью 549. Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются статьей 247.
• Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.
• Требования к квартире при покупке
• Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:
• Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
• Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
• Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
• В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
• В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.
• Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:
• Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
• Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
• Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.
• Виды общей собственности
• Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:
• Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
• Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.
• Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой покупке. Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.
• Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период. Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию. Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.
• Порядок оформления договора купли-продажи
• В связи с усложненным порядком собственности, этапы и порядок оформления договора также отличаются от простой сделки:
• Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может расторгнуть сделку через суд).
• Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
• Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное согласие супруга на проведение сделки.
• Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
• Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].
• Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
• Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
• Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
• Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
• В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.
• Порядок регистрации перехода прав собственности
• Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:
• Совместно с собственником определить момент передачи средств. Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить договор задатка или расписку.
• С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
• Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
• Проводится передача квартиры по акту приема-передачи. В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.
• Список документов
• Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:
• Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
• Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками]. В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.
• Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
• Копия уведомления прочих собственников.
• Выписка из ЕГРП.
• Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
• Предварительные соглашения или договор задатка.
• Документ, удостоверяющий передачу средств.
• Технический паспорт помещения.
• Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
• Справка о прописанных лицах.
• В отдельных случаях истребуют дополнительные документы. В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка. Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.
• Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право: вместо договора купли-продажи используют договор дарения, в отношении которого подобных ограничений нет.
• Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками
• Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить. Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах. В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.
• Покупатель может передавать деньги тремя способами:
• Самостоятельно при личной встрече.
• Аккредитивом.
• Посредством банковской ячейки.
• В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена. Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами. Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.
• Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника
• Гражданин получил наследство от родителей, которое было разделено поровну с его сестрой. Поскольку квартира была небольшой, а брат с сестрой никогда не ладили, гражданин принял решение продать ее, а вырученные деньги направить на улучшение собственных жилищных условий.
• Наследство делилось не равными долями: две трети достались брату и лишь одна треть сестре, которая в квартире не проживала. Узнав о решении брата продать свою долю, она отказалась давать согласие. У брата была возможность либо обратиться в суд, с целью принуждения к получению компенсации (в связи с небольшой долей), либо проигнорировать ее преимущественное право и уведомление по статье 255 ГК РФ.
• В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье. При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли. Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.
• Заключение
• Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:
• Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
• Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
• Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.
• Образцы заявлений и бланков
• Вам понадобятся следующие образцы документов:
• Образец предварительного договора купли-продажи
• Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками
• Образец договора купли-продажи квартиры
• Список законов
• Статья 454 ГК РФ
• Статья 549 ГК РФ
• Статья 247 ГК РФ
• Статья 255 ГК РФ
•   Расселение из ветхого и аварийного жилья
• Расселение
• Расселение ветхого жилья осуществляется для освобождения многоквартирного дома от проживающих в нем лиц. Процедура проводится в случаях, когда необходимо провести снос строения, его переориентацию или улучшение жилищных условий третьих лиц. Государством предусмотрена возможность переселения граждан, занимающих помещения вне зависимости от формы собственности или найма. Власть также формирует комиссии и контролирующие органы, осуществляющие расселение аварийных домов и строений с изношенной инфраструктурой, информирующие население и производящие передачу жилья или денежных средств лицам, лишенных прежней жилплощади.
• Законодательно процедура расселения закреплена в рамках постановления Правительства №47. В Жилищном кодексе также существуют нормы, обеспечивающие законность при процедуре: статья 32 регламентирует обязанность выселения собственников. Согласно постановлению Правительства №1743, основную роль в осуществлении расселения играют региональные власти и территориальные подразделения Минстроя. Субъекты федерации, города федерального значения принимают местные законы, раскрывающие суть процесса для отдельных списков домов, учитывая при этом качество и благоустройства имущественного фонда.
• Москва и Санкт-Петербург, являясь крупнейшими носителями коммунального жилья, обладают законодательством по расселению подобных квартир. Общая суть законов сводится к улучшению качества жизни у граждан и контролю за безопасностью конструкций многоквартирных домов.
•  
• Какое жилье признается ветхим
• Процедура оценки жилья на несоответствие стандартам инициируется по обращению граждан и государственных структур, ответственных за поддержку жилого фонда. Граждане могут обращаться как персонально, так и от лица форм самоуправления (ТСЖ, УК).
• Комиссия, определяющая, является ли здание ветхим или нет, состоит из специалистов отдела архитектуры, жилищной инспекции, коммунального хозяйства и благоустройства. В ходе анализа несущих стен, перекрытий и коммуникаций публикуется характеристика жилого помещения, выдаваемая каждому гражданину, проживающему в строении.
• Постановление №47 регламентирует критерии признания жилья ветхим:
• Естественный износ стен и перекрытий составил 65-70% и не может быть исправлен в рамках капитального ремонта. Такой показатель износа проявляется в осыпании отдельных частей бетонных (кирпичных) конструкций, гниении деревянных элементов;
• Коммуникации не обеспечивают достаточный уровень электроснабжения, поступления горячей воды (только для домов, высотой более 2 этажей). Эксплуатация в таком виде может привести к техногенным авариям и полному выходу из строя;
• Износ привел к нарушению санитарных норм по уровню шума, наличию бактериологической и химической угрозы. Вследствие дальнейшей эксплуатации строения возможны негативные последствия для здоровья и жизни граждан.
• Комиссия, оценивая степень износа, должна также составить заключение о невозможности проведения крупномасштабного ремонта. Данное обстоятельство реализуется в домах, существенно превысивших амортизационный ресурс (60—70 лет).
• Гражданин, решивший самостоятельно ходатайствовать о признании строения непригодным для проживания, должен:
• Созвать собрание жильцов, где и получить решение товарищества;
• Опционально – заказать независимую экспертизу;
• Написать заявление на имя главы муниципалитета, в рамках которого потребовать созыва Межведомственной комиссии. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Заявление о признании дома аварийным].
• К заявлению приложить технический план, решение собственников (нанимателей), документы технической экспертизы. Поданные жалобы на конструкционные недостатки могут быть также приняты к сведению.
• Варианты расселения из ветхого и аварийного жилья
• Если по результатам работы комиссии принято решение о том, что дом подлежит сносу как ветхое либо аварийное строение, жильцам вручаются уведомления и характеристики. Дальнейшие действия граждан зависят от оснований пользования квартирой.
• Наибольшей самостоятельностью обладают собственники квартиры, закрепившие свое право в Федеральном реестре. На основании статьи 32 ЖК РФ, государство обязано предложить денежную компенсацию или альтернативную квартиру, не уступающую по параметрам предыдущей. Денежная компенсация должна быть назначена по результатам оценки рынка: принимается во внимание стоимость квартиры с аналогичной площадью, уровнем благоустройства и в том же районе.
• В случае, если лицо не согласно с назначенной компенсацией, спор решается мировым судьей. Если при расселении выбрана квартира, то денежная компенсация засчитывается в качестве оплаты. Нехватка средств на полную оплату может установить режим долевой собственности гражданина и государства (часть квартиры предоставляется по договору соцнайма).
• Наниматели квартиры обладают меньшим перечнем возможностей: лицо обязано заключить новый договор найма. Отказ от заключения также допустим: если квартира не соответствует уровню комфорта, благоустройства и площади, а также ухудшает качество жизни. На основании отказа, государство предоставляет иную квартиру. В противном случае дело также решается путем судебного рассмотрения.
• Квартиры, предлагаемые жильцам ветхого строения, возводятся в рамках региональных программ расселения. Государственные органы, производящие контроль на всех стадиях строительства, обязаны не допускать нарушений и обеспечивать высокий уровень благоустройства. В редких случаях (менее 2,5% согласно статистике Программы расселения) допускается закупка квартир на вторичном рынке.
• Порядок расселения из ветхого и аварийного жилья
• Согласно виду собственности, а также выбранному варианту, меняется список действий, которые необходимо выполнить для того, чтобы осуществить расселение собственников из ветхого жилья. В частности, если собственник предпочел получить денежную компенсацию, требуется:
• Подать заявление на имя главы муниципалитета о получении компенсации за квартиру. К заявлению прилагаются договоры, свидетельство о праве собственности. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Заявление о предоставлении социальной выплаты в рамках программы расселения];
• Дождаться решения комиссии о предоставлении денежной выплаты. Уведомление должно быть направлено в течение 5 дней с момента подачи заявления;
• Заключить соглашение с администрацией о передаче имущества;
• Произвести фактический выезд из квартиры, который должен быть зафиксирован сотрудником местной администрации в форме акта;
• Предоставить собственный расчет, в котором также указываются прочие расходы, понесенные в ходе вынужденного переезда. Администрация обязана покрыть все доказанные расходы, включая временную аренду помещения;
• Получить расчет за квартиру. Деньги перечисляются на банковский счет. Дальнейшее их назначение полностью зависит от воли собственника, если только он не брал на себя каких-либо обязательств (например, улучшение жилищных условий ребенка).
• В случае, если собственником является государство, а квартира ранее передана на основании договора соцнайма, необходимо:
• Подать заявление о включении в программу расселения;
• Подтвердить документально состав семьи, количество прописанных лиц;
• Дождаться решения межведомственной комиссии. При вынесении решения назначается квартира, аналогичная по площади, но по благоустройству соответствующая стандартам в данном регионе;
• Несмотря на то, что ответ поступает в течение 15 дней, на практике квартиры передаются на основании графика, часто с задержкой;
• Провести осмотр квартиры и зафиксировать все недостатки в рамках акта приема-передачи.
• Расселение аварийного жилья в 2015 году не обязывает вставать на учет – достаточно предоставить доказательства проживания в аварийном доме. На выбор квартиры не влияют действующие нормы САНПиН: квартира предоставляется в соответствии с прежней площадью и не может быть увеличена на основании увеличения числа проживающих лиц. В этом случае следует разграничивать очередь на улучшение жилищных условий и расселение.
• Список необходимых документов
• В ходе проведения расселения предоставляются:
• Договор соцнайма, куплии-продажи и иные документы, подтверждающие законность обладания имуществом;
• Свидетельство о собственности (исключительно для владельцев);
• Заявление с требованием провести расселение в рамках программы. В документе фиксируются сведения о заявителе, членах его семьи и адрес;
• Документы, удостоверяющие согласие заинтересованных лиц (кредиторов, супругов, органов опеки);
• Программа реабилитации (для инвалидов, которым требуются особые условия проживания);
• Справка о составе семьи и прописанных лицах;
• Паспорт заявителя.
• Нюансы при расселении ветхого и аварийного жилья
• Во время расселения следует учитывать, что государство должно улучшить место проживания, при этом не нарушив требования Жилищного кодекса. Частая проблема, с которой сталкиваются жильцы, заключается в перемещении их в жилые массивы, находящиеся в других административных единицах. Согласно последним новостям, противоречия между географическим и административным определением очертаний населенного пункта трактуются в пользу граждан.
• Следствием коррупции, схем мошенников и недостатка контроля может стать вселение в недостроенный дом или строение, возведенное с нарушениями. При заселении необходимо обязательно отразить все недостатки, связанные с придомовой территорией, подъездом и самой квартирой. Застройщику дается 3 дня на устранение недостатков или мотивированный ответ. Следует учитывать, что предоставление квартиры – это обязанность государства, и при некачественном оказании услуги оно несет ответственность в судебном порядке.
• Текущие программы устанавливались на 7 лет в 2010 году. Таким образом, точных сведений о расселении после 2017 года не публиковалось. Примечательно, что приватизация, являющаяся единственной возможностью получения денежных средств за квартиру, заканчивается в 2016 году.
• Наиболее популярные вопросы и ответы по расселению из ветхого и аварийного жилья
• Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Кирилл. Перед расселением проживали втроем в трехкомнатной квартире площадью 70 квадратных метров. Поскольку квартира получена по договору соцнайма, в администрации выдали квартиру такой же площади, но двухкомнатную. Насколько это законно?
• Ответ: Кирилл, в данном случае действия государства законны. Статья 89 ЖК РФ требует лишь сохранения площади. Расселение, согласно постановлению Правительства №47, преследует лишь цели сохранения прав граждан, но никак не улучшения жилищных условий. На основании данной формулировки, при получении новой квартиры не применяются нормы 57, 58 ЖК РФ, требующие сохранения количества комнат.
• Заключение
• Процедура расселения применяется при обеспечении законных прав граждан, проживающих в ветхом и аварийном фонде. Администрация населенного пункта, занимающаяся этой процедурой, обязана следовать нормам, которые регламентирует закон о расселении из ветхого и аварийного жилья в 2015 году:
• Оценивать износ недвижимого имущества, самостоятельно установив риск наступления аварий;
• Предоставлять квартиру или денежную компенсацию в оговоренный срок;
• Контролировать благоустройство сдаваемой квартиры;
• Повторно заключать договора соцнайма с жильцами;
• Сохранять общую площадь прежней квартиры при переселении.
• Список законов
• Постановление Правительства № 47
• Постановление Правительства №1743
• Статья 32 ЖК РФ
• Статья 57 ЖК РФ
• Статья 58 ЖК РФ
• Статья 89 ЖК РФ
• Образец справки с места жительства
• Форма справки с места жительства
• Рано или поздно у любого гражданина возникает потребность в получении справки с места жительства. Такая бумага нужна, чтобы подтвердить сведения о постоянном адресе проживания гражданина, составе семьи, регистрации временного характера. Документ обычно требуется для поступления ребенка в школьное заведение или детский сад, в случае оформления субсидии или пособия, для купли-продажи жилого помещения.
• Справка включает в себя информацию:
• о наличии регистрации по указанному адресу;
• о составе семьи.
• Справка с места жительства оформляется на типовом бланке (форма 1), в установленном законом порядке. Разумеется, документ должен быть заверен официальными подписями и печатью. Срок действия составляет 30 дней.
• Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Образец справки с места жительства].
• Какая информация содержится в справке с места жительства
• В документе указывается следующая информация:
• полные реквизиты заявителя (ФИО, дата рождения, адрес проживания);
• полные реквизиты всех граждан, проживающих совместно с заявителем по обозначенному адресу (обязательно указываются родственные связи между гражданами);
• вид регистрирования: временный или постоянный;
• информация о лицах, которые были прописаны по указанному адресу ранее и о гражданах, прописанных в квартире в момент подачи заявления;
• данные на жилище: площадь, число комнат;
• информация о том, куда и с какой целью выдается документ.
• Для того чтобы бумага имела юридический статус, необходимо заверить ее официальной печатью организации, которая уполномочена выдавать подобные документы и подписью сотрудника, ее оформившего. На документе обязательно должна быть проставлена дата выдачи.
• Порядок получения справки с места жительства
• Информацию о том, где взять справку с места жительства можно получить на электронных ресурсах соответствующих ведомств. Для оформления документа необходимо обратиться в паспортный стол или отделение ОФМС. Если таких организаций нет на территории населенного пункта, то справку может выдать лицо, ответственное за произведение таких действий.
• Документ может быть получен лично, через посредника (он должен предоставить нотариально заверенную доверенность), посредством почтовых услуг (для этого заявитель собирает пакет документов и отправляет его по адресу организации выдающей справку). При отправлении заявления по почте, в нем необходимо отметить каким способом готовая справка будет получена.
• Если заявитель обращается лично, то бумага выдается в этот же день. В том случае, если заявление направляется по почте, то на подготовку документа отводится порядка двух рабочих дней и после этого бумага отсылается по указанному в заявке адресу.
• Для получения справки следует придерживаться такого порядка действий:
• Собрать необходимую документацию (бумаги на жилье и паспорт, с указанием прописки по заявленному адресу).
• Заполнить заявление о выдаче, где указать всю информацию, касающуюся квартиры и личности заявителя. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Заявление на получение справки с места жительства].
• Подписать заявление в присутствии сотрудника паспортного стола, который удостоверит подпись заявителя.
• Получить справку.
• В ряде случая в выдаче документа может быть отказано. Причиной этому может стать то, что заявитель предоставил не все нужные бумаги или не может подтвердить свое право на получение такой справки.
• В некоторых случаях, заявитель получает отказ по причине наличия задолженности за коммунальные услуги (о которой можно узнать в ЖКХ). Эти действия являются неправомерными.
•  
• Заключение
• На основании изложенного материала, можно подвести некоторые итоги:
• Справка о регистрации по месту жительства оформляется на типовом бланке, утвержденном законодательством.
• Документ действителен в течение 30 дней с момента оформления.
• В справке прописываются реквизиты заявителя, данные всех лиц, проживающих на жилплощади, квадратура помещения и количество комнат. Также в документе обозначаются родственные отношения между жильцами.
• В документе обязательно указывается разновидность регистрации: временная или постоянная.
• Справка заверяется официальной печатью и подписью ответственного лица.
• На документе должна быть проставлена дата оформления.
• Для оформления справки необходимо обратиться в паспортный стол или ОФМС.
• Заявление оформляется и подписывается в присутствии сотрудника ведомства.
• Для получения справки требуются: паспорт и бумаги на квартиру.
• Справка с места жительства о составе семьи выдается заявителю в день обращения.
• В том случае, если заявка отправлена по почте, то готовая справка направляется, по указанному в заявлении адресу, не позднее двухдневного срока.
• Если предоставлены не все бумаги или заявитель не обосновал свое требование, то в выдаче справки может быть отказано. Заявление на временную регистрацию
• Временная регистрация: подача заявления, требуемые документы.
• Действующее законодательство содержит требования, в соответствии с которыми гражданин РФ обязан встать на временный учет в случае необходимости проживания за пределами своего основного места жительства в течение длительного периода времени (от 90 календарных дней).
• Граждане других государств обязаны встать на регистрационный учет при нахождении на территории России в течение 7 календарных дней. Иностранный гражданин обязан известить органы миграционного учета непосредственно в день прибытия.
• Свидетельство требуется для официального трудоустройства, при устройстве ребенка в детский сад, школу, для получения медицинской помощи и других социальных услуг, требуется для обращения в паспортный стол.
• Форма заявления на временную регистрацию.
• Процедура регистрационного учета регламентируется правилами регистрации. Осуществляется органами миграционного учета после получения от заявителя следующего комплекта документов:
• Заявление о временной регистрации по месту пребывания.
• Паспорт гражданина РФ.
• Свидетельство о рождении.
• Согласие собственников жилого помещения.
• Документ, который подтверждает наличие у собственника права проживания или права собственности на недвижимость.
• Заявление имеет строго установленную регламентом форму — №1ПР. Бланк заявления можно получить непосредственно в регистрирующем органе. Заявления временной регистрации иностранных граждан подаются по отдельной установленной форме. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Бланк заявления по форме № 1].
• Согласие от владельца жилья не имеет установленной формы, но правильный образец заявления на временную регистрацию от собственника можно взять непосредственно в органах УФМС. Посмотреть и скачать образец документа можно здесь: [Заявление собственника о согласии с регистрацией].
• Заполненное заявление на временную регистрацию подписывается лично заявителем, прикладывается к остальному пакету документов. Временная регистрация бесплатна, за нее не взимается никаких дополнительных сборов.
•  
• Заполнение заявления по форме №1ПР.
• Установленная форма заявления обуславливает необходимость точного и полного заполнения следующими данными:
• Фамилия, имя, отчество.
• Точный адрес постоянного проживания.
• Адрес, по которому будет осуществляться регистрация.
• Паспортные данные заявителя: тип, серия и номер, наименование органа, выдавшего документ и дату выдачи.
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
• В форме отведено специальное поле для данных, которые заполняются непосредственно сотрудниками УФМС: дата принятия документов и дата выдачи свидетельства, подпись уполномоченного лица.
• Иностранный гражданин обязан указать некоторые дополнительные сведения, такие как гражданство, срок и цель приезда на территорию страны (трудоустройство, посещение родственников).
• Правила составления заявления на временную регистрацию.
• Регистрирующие органы вправе задержать процедуру проверки данных на восемь календарных дней либо отказать в предоставлении временной регистрации в случае наличия в переданных документах неточностей или отсутствия каких-либо данных.
• При заполнении заявления не допускается использование сокращений или помарок. Заявление должно быть подписано непосредственно заявителем, а также — собственником жилого помещения, по адресу которого и осуществляется регистрация. При личном посещении регистрирующего органа, необходимо обязательное личное присутствие собственника или законного представителя (на основании нотариально заверенной доверенности).
• Если заявителем является ребенок — данные заполняет его законный представитель (родитель, опекун). В этом случае, требуется в соответствующих полях указать паспортные данные представителя.
• Заключение
• Процедуру постановки на временный учет и подачи заявления на временную регистрацию можно разделить на четыре основных этапа:
• Подготовка полного комплекта документов. Требуются: бланк заявления для постановки на временный учет, копия документа, подтверждающего личность заявителя, согласие принимающей стороны (собственника жилья), договор аренды или другой документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
• Заполнение заявления на временную регистрацию с учетом указанных выше особенностей.
• Предоставление документов в регистрирующие органы. Подать документы можно как при личном посещении, так и по почте либо с помощью портала государственных услуг.
• Заключительный этап — в течение трех дней после получения документов, органы УФМС выносят решение о регистрации заявителя по временному месту жительства.
• Следует учитывать, что прекращение временной регистрации имеет автоматический характер и происходит после истечения указанного в заявлении срока.                                                                                                                                                         
• Социальная программа «Жилище»                                                                                                                            В конце девяностых и начале двухтысячных годов на территории России сложилась ситуация, при которой незначительная динамика роста уровня жизни соответствовала резкому скачку цен на недвижимость. Подобный эффект складывался из высокого спроса, широкого привлечения государственных средств, роста ипотечного рынка и нестабильности курса национальной валюты. Условия рыночной экономики также ограничивали государственное вмешательство в частную жизнь, в том числе путем предоставления жилья согласно потребностям граждан.  
• Исходя из данных предпосылок, в стране нарастала необходимость формирования целевой программы, направленной на повышение качества жизни населения в многоквартирных домах. Тринадцать лет назад была принята первая подобная инициатива, в последний раз продленная в декабре 2010 года. Длительность нормативного акта рассчитана на период 2015-2020 годов, что должно позволить 160 тысячам семей, которые уже озаботились жилищными проблемами, получить собственную квартиру. Постановление Правительства №1050 постулирует, что комплекс мероприятий затронет льготные категории граждан в рамках подпрограмм. Четыре дополнения к основной инициативе призваны решить не только проблему обеспечения жилищем, но и улучшить состояние уже имеющегося коммунального фонда.
• Необходимость продления программы была вызвана недостаточной степенью охвата населения. Одна из инициатив в рамках указанного комплекса мер направлена на молодые семьи, регулярно пополняющиеся вследствие параллельного проекта по поддержке материнским капиталом. В 2011-2014 году были заложены организационно-правовые основы программы, позволяющие в дальнейшем сосредоточиться на распределении средств.
•  
• Основные положения программы
• Цели и задачи определены во втором разделе программы и изначально были введены в рамках указа Президента №600, который устанавливал меры предоставления недорогого и комфортабельного жилья гражданам. Среди целей следует особо обратить внимание на следующие:
• Развитие существующего рынка предложения жилья экономического класса, предназначенного для людей с небольшим и средним достатком.
• Исполнение федеральных законов, в которых закреплена социальная роль государства по отношению к льготным и особым категориям жителей России (инвалидам, ветеранам). Предоставление жилья также является частью молодежной политики страны.
• Достижение перечисленных целей будет строиться в рамках следующих среднесрочных задач:
• Создание социально-экономической и инвестиционной ситуации, способствующей росту интереса граждан и подрядчиков к возведению дешевого жилья.
• Обеспечение всех слоев населения комфортабельным жильем.
• Решение текущих жилищных проблем у малоимущих и незащищенных слоев граждан.
• Организация социальной структуры, направленной на поддержку молодых семей целевыми денежными перечислениями.
• Создание инфраструктуры, способствующей развитию сектора жилищного строительства (газификация, строительство дорог).
• Программа «Жилище» на 2015-2020 годы, согласно новостям, включает несколько групп расходов:
•  
• 350 миллиардов рублей будут направлены на оплату жилья молодым семьям, которые уже обзавелись детьми;
• 300 миллиардов перечисляются в пользу льготных категорий граждан;
• 4,5 миллиарда будет направлено на частичное погашение граждан, приобретавших жилье по валютной ипотеке;
• 30 миллиардов будет истрачено на формирование инфраструктуры и развитие рынка жилищного строительства.
• Денежные средства для данных нужд изымаются из федерального бюджета – ежегодно планируется тратить в районе 120 миллиардов рублей. Незначительная часть средств перечисляется из краевой и муниципальной казны.
• Наибольшая ответственность по реализации закона возложена на Минстрой, который также ведает вопросами ЖКХ. Согласно плану, к 2020 году целевой показатель обеспеченности жилыми помещениями должен составить 235 тысяч семей. Данная величина включает в себя данные по всем установленным подпрограммам.
• Подпрограммы «Жилища»
• Согласно паспорту ФЦП «Жилище», устанавливаются следующие подпрограммы:
• Жилище для молодых семей.
• Поддержка льготных категорий.
• Стимулирование строительства жилья.
• Модернизация имеющихся строений.
• Предоставление жилья отдельным группам лиц.
• Жилье для молодых семей
• Реализация программы направлена на оплату части расходов молодым семьям, уже имеющих ребенка. Инициатива допускает участие лиц, не достигших возраста 35 лет. Введение мер по поддержке связано с позицией банков, требующих уплаты первоначального взноса. Государство берет на себя данные расходы, фактически оплачивая часть имущества членов семьи. В подпрограмме указано, что подобное участие государства связано с высокой ставкой по ипотеке, превышающей показатели развитых стран более чем в два раза. Предусмотрены выплаты также для матерей-одиночек.
• Жилье для лиц, предоставление которым жилья устанавливается федеральными законами
• Данная подпрограмма направлена на обеспечение жилыми помещениями лиц, которые увольняются из военных и военизированных структур, переезжают из районов Крайнего Севера. Ранее документ предполагал предоставление квартир сотрудникам Байконура, в 2016 году данная категория уже полностью обеспечена недвижимостью по программе.
• Реализация права на жилье производится в рамках предоставленного сертификата, который можно потратить на получение помещения на первичном рынке. Государственные структуры предоставляют методическую поддержку, которая также может заключаться в проведении всего комплекса действий по поиску и выкупу квартиры.
• Стимулирование сферы жилищного строительства
• Подпрограмма реализует комплекс мер по поддержке потенциальных застройщиков, осуществляющих строительство или планирующих действовать на рынке жилья эконом-класса. Государство включается в инфраструктурные проекты (например, по освоению новых микрорайонов), полностью обеспечивая социальные нужды будущих жильцов. На данных территориях в приоритетном порядке формируются необходимые учреждения, формируемые в рамках партнерства между властью и частным сектором. В подпрограмме также предусмотрена материальная и законодательная помощь регионам, осуществляющим такие действия на уровне субъекта.
• Предоставление жилья особым категориям
• Основное направление в данной подпрограмме – реализация прав граждан, проживающих в непригодном жилье (ветхом или аварийном). Также в целевые категории включены работники высокотехнологичных производств, аварийно-спасательных служб, прокуратуры и Следственного комитета.
• Модернизация инфраструктуры
• В связи с исчерпанием ресурса прочности коммуникаций в некоторых уязвимых частях жилого фонда, государство вносит средства в пользу коммунальных служб, осуществляющих их ремонт, обновление и перестраивание. При этом устаревание инфраструктуры приводит к регулярным сбоям, которые лишают граждан жизненно необходимых услуг.
• Значительная роль в подпрограмме уделена обеспечению эффективного природопользования. Экологическая составляющая проекта должна помочь сократить выбросы вредных веществ в атмосферу и меньшее загрязнение вод.
• Размеры социальных выплат по программе «Жилище»
• Социальные выплаты, которые устанавливает федеральная программа «Жилище» 2015-2020 года, зависят от участия заявителей в предусмотренных мерах и проектах, что в свою очередь варьируется от применимой категории. Перечисление денежных средств носит строго целевой характер – каждому одобренному участнику выдается сертификат, который может быть потрачен на погашение полной суммы или части от стоимости жилища.
• В частности, молодые семьи получают 35-40% от стоимости приобретаемого помещения. Оставшаяся часть может быть погашена кредитом или собственными средствами. Выплата варьируется от количества членов семьи – минимальная сумма предоставляется мужчине и женщине без ребенка (в пределах 700 тысяч рублей), а максимальная – большой семье из 6 человек (2 миллиона рублей).

Отдельным категориям граждан государство полностью погашает всю стоимость жилья, предоставляя сертификат на полное покрытие цены, не превышающей установленную в регионе среднюю стоимость.

Условия участия в программе

Не учитывая специфические условия, обозначенные в подпрограммах, гражданин должен соответствовать принципу нуждаемости в жилье, который закреплен в статье 51 Жилищного кодекса:

• Граждане проживают в квартире, с недостаточной площадью, не соответствующей размерам, положенным им по социальным нормам.
• Лица не являются нанимателями жилья, не обладают собственным помещением, проживая в квартире, арендованной по частному договору.
• Помещение, где живут граждане, не соответствует требованиям безопасности.
• Один из жильцов страдает тяжелым психическим или инфекционным заболеванием, которое делает проживание всех прочих граждан с ним опасным. При этом лица могут не соответствовать всем указанным выше критериям.

Обращаясь за помощью к государству, следует учитывать, что в расчет принимается сложение площади всего имущества, принадлежащего заявителям.

Отдельные подпрограммы накладывают дополнительные ограничения, например, претендентом на субсидию, как молодая семья, не может стать пара, в которой никто не старше 35 лет. Важным критерием подпрограмм, где возможно применение кредитных средств – способность лиц оплачивать ссуду, то есть обладание стабильным и достаточным доходом.

Как стать участником программы?

Для того чтобы стать участником государственной программы, необходимо:

• Собрать необходимые подтверждающие документы. Перечень должен свидетельствовать о составе семьи и соответствии условиям конкретной подпрограммы.
• Документы подаются в муниципалитет, где проживают будущие участники. После первичного приема и рассмотрения, сведения направляются в региональное представительство Минстроя.
• В случае одобрения, участники должны выбрать помещение и форму приобретения. Например, молодые семьи могут выбирать жилье из пула, включенного агентством по соцкредитованию в программу «Жилье».
• Граждане обращаются в банк или предоставляют в АИЖК собственные средства (при наличии). Если жилье предоставляется по сертификату, следует сразу обращаться к представителю продавца.
• Квартира оформляется у застройщика, сотрудничающего с государством в рамках целевого партнерства.
• Жилье оформляется в собственность в Росреестре. Если привлекались заемные средства, также фиксируется обременение.

Следует учитывать, что существует очередь на предоставление помещений. Право на приоритетное предоставление имущества имеют граждане, проживающие в опасных условиях, многодетные семьи и вставшие на учет до 1 марта 2005 года.

Список необходимых документов

Для участия в программе необходимо предоставить:

• Заявление с требованием о принятии на государственный учет. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на постановку на государственный учет].
• Сведения о банковском счете.
• Выписка из домовой книги.
• Справка из ТСЖ о реальной площади на каждого проживающего.
• Справка из организации, осуществляющей сбор платежей за коммунальные услуги, об отсутствии задолженности.
• Документы, подтверждающие законность проживания в текущем помещении (купля-продажа, социальный найм).
• Свидетельства о статусе граждан (о браке, о рождении детей).
• Сведения о работе, в том числе о заработке (справка о доходах, 2-НДФЛ) и месте трудовой деятельности (трудовая книжка).
• Паспорт.
• Документы, свидетельствующие о постановке на учет по другим жилищным программам.

Документы предоставляются лично. Вне зависимости от принятия или отказа, гражданам направляется почтовое уведомление о вынесенном решении.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по социальной программе «Жилище»

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Михаил. Наша семья попала под воздействие аварии на ЧАЭС. В 1987 году нам выдали документы на отселение с зараженной зоны. На данный момент мы граждане России и хотим узнать, можем ли мы в таком статусе участвовать в программе «Жилище»?

Ответ: Добрый день, Михаил. Данная категория граждан присутствует в перечне лиц, имеющих право на участие в программе. В частности, пункт «е» Постановления №1050 допускает участие Вашей семьи. Также следует обратить на ФЗ-1244, который устанавливает, что жертвы аварии ЧАЭС могут участвовать во всех жилищных программах на территории России.

Пример по социальной программе «Жилище»

Молодая семья встала в очередь на участие в одной из подпрограмм в 2010 году. В ходе оплаты кредита, предоставленного АИЖК в рамках мер по обеспечению семейных пар, возникли сложности и граждане приняли решение о перекредитовании в другом банке. В администрации сказали, что подобные действия могут привести к исключению их из программы.

Согласно Постановлению Правительства №1050, муниципалитет не является контролирующей организацией в рамках программы и не может давать подобных разъяснений. Граждане обратились в подразделении Минрегиона, в котором им разъяснили, что сертификат выдается вне зависимости от изменения условий договора, если таковые не нарушают порядок выплат по ипотеке (например, ежемесячный платеж выше дохода). Смена банка-кредитора отсутствует в списке причин для снятия с программы.

Заключение

Социальная программа «Жилище» включает в себя многогранный комплекс мер по обеспечению жителей страны жильем эконом-класса и созданию развитого рынка данного типа недвижимости. Согласно программе:

1. Помощь предоставляется гражданам, включая молодые семьи и отдельные категории служащих, а также организациям, осуществляющим ремонт инфраструктуры и непосредственное проведение строительства.
2. Текущая программа длится с 2015 по 2020 год.
3. В ходе реализации жилье получат 160 тысяч семей.
4. Существует очередность, изменяемая в зависимости от категории и давности вступления.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец заявления на постановку на государственный учет

Список законов

• Постановление Правительства №1050
• Указ Президента №600
• ФЗ №1244

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире

Коммунальная квартира – объект жилой недвижимости, где в качестве основных нанимателей\собственников выступают две или более семьи, члены которых не состоят в прямом родстве между собой. На практике, комната в коммуналке практически идентична статусу комнаты в общежитии. После принятия законодательного акта в 2007 году, которым была разрешена приватизации жилплощади в общежитиях, их правовые статусы уровнялись.

Собственность в коммунальных квартирах – общедолевая. При этом собственники каждой из комнат делят неделимые места общего пользования, согласно принципу пропорциональности. Это значит, чем больше площадь комнаты, которой владеет человек, тем большее количество квадратных метров мест общего пользования ему принадлежат.

Операции с недвижимостью в коммуналках, кроме сделок купли\продажи, не отличаются от идентичных с обычными квартирами или домами. Комнату можно завещать, составить дарственную на общих основаниях. Но продажа комнаты в коммунальной квартире – юридически более сложная процедура и требует соблюдения определенных норм и правил.

Особенности купли-продажи части в коммуналке:

• Комната обязана быть приватизированной.
• Необходимость учитывать первостепенное право совладельцев коммуналки купить комнату.
• Важность соблюдения процедуры извещения остальных собственников о продаже.

В остальном, требования к комнате не отличаются от таковых со сделками с квартирами или домами: отсутствие долгов, обременений, залога, невыписанных и несовершеннолетних граждан.

Уведомление о продаже

Сделку по купле-продаже комнаты в коммуналке невозможно провести быстро из-за необходимости соблюсти процедуру извещения остальных владельцев.

Жилищный кодекс диктует условие, что совладельцы коммуналки имеют преимущественное право на ее приобретение во время продажи или отчуждения одной из комнат. На практике это может привести к дополнительным трудностям.

Первое, что необходимо – направить уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире в письменном виде, где указать:

• Анкетные данные соседей – Ф.И.О.
• Условия сделки.
• Преимущественное право соседей.
• Календарную дату составления данного извещения.
• Стоимость, варианты оплаты.

Если место прописки остальных собственников неизвестно – можно взять выписку из ЕГРП, стоимость которой невелика – около 150 рублей.

Уведомление заверяется личной подписью. Передать его можно лично или отправить по почте на адрес прописки или фактического места жительства собственников комнат.

Соседи должны дать согласие или отказаться от покупки в течение одного месяца.

Идеальный вариант – если все соседи проживают в квартире, и раздать им уведомления не составляет труда. В таком случае, они должны согласиться с приобретением или написать письменный отказ.

Сложности могут возникнуть, если владельцы других комнат фактически не проживают в коммуналке и найти их проблематично. В таком случае уведомления отправляются по месту их регистрации, прописки или последнего известного места пребывания.

Составлять уведомление можно и с помощью нотариуса, что повысит их юридическую силу и, возможно, будет преимуществом в случае возникновения судебных споров с несогласными соседями.

В некоторых случаях потребуется дополнительные уведомления:

1. Если один или несколько соседей владеют жилплощадью по договору соц. найма – необходимо уведомить полномочный орган о продаже (местную администрацию или жилищный комитет).
2. Если зарегистрированы лица, не достигшие совершеннолетия – уведомить органы опеки.

Следует помнить, что нет необходимости в получении согласия соседей. Они могут выразить желание купить ее, в соответствии со своим первоочередным правом, отказаться от покупки или не дать ответа, что будет приравнено к отказу.

Порядок продажи комнаты

Согласно нормам, общий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире выглядит так:

1. Формирование условий сделки и стоимости жилплощади.
2. Составление и отправка уведомлений.
3. Подготовка всех необходимых документов.
4. Получение заверенной нотариусом доверенности остальных владельцев комнаты (супруги\а, родственников и т.д.).
5. Подготовка справки о выписке всех прописанных лиц.
6. Составление договора купли\продажи и совершение сделки.

В соответствии с последними изменениями редакции Жилищного кодекса, все сделки с недвижимостью должны оформляться в нотариальном порядке.

Необходимые документы

Необходимые документы при продаже комнаты в коммунальной квартире:

1. Подтверждающие право собственности на жилплощадь документы.
2. Техническая документация (кадастровый план, экспликация объекта).
3. Домовая книга.
4. Подтверждающие отсутствия долговой нагрузки перед бюджетом по налогу об имуществе физ лиц.
5. Подтверждающие семейное положение документы, при необходимости доверенность от супругов.
6. Справка, предоставленная органами опеки – если среди жильцов есть несовершеннолетние дети.
7. Отказ от преимущественного приобретения жильцами (при наличии).
8. Квитанции об уплате обязательных сборов при продаже недвижимого имущества.
9. Удостоверения личности – паспорта или их заменяющие документы.
10. Договор купли-продажи.

Договор купли-продажи может быть использован стандартный. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи]. При необходимости используется еще и предварительный договор — специально разработанный для такой сделки.

Пример по продаже комнаты в коммуналке

Приведем пример реальной ситуации по продаже части в двухкомнатной коммуналке в 2017 году:

В продаваемой комнате зарегистрированы двое проживающих граждан, состоящих в браке, во второй – одинокая женщина пенсионер, владеющая своей площадью на основе договора социального найма, но решившая начать процедуру приватизации. В то же время супруг решают продать свою жиллощадь.

В данной ситуации извещение отправляется в уполномоченный жилищный орган, после чего начинается процедура поиска клиентов и последующей продажи. Преимущественного права у соседки нет до того момента, как комната не будет приватизирована.

В таком случае, собираются все необходимые документы, и получается согласие от супруги, которое заверяется нотариально. Из доступных способов по поиску клиентов было выбрано обращение в агентство недвижимости. После того, как клиент был найден и соблюдены все условия, собрана документация и согласованы условия сделки и оставалось только подписать договор купли-продажи и внести данные в Росреестр, оказалось, что соседка пенсионерка успела приватизировать квартиру и получила соответствующие документы.

Несмотря на то, что по состоянию на начало продажи комнаты, вторая из них была в госсобственности и предоставлена на основе соц. найма, законодательство диктует необходимость уведомления всех собственников. То есть, нужно повторить процедуру уведомления теперь уже собственницы жилья – соседки пенсионерки. Из-за этого сделка откладывается еще на месяц.

Заключение

1. Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире требует внимательного подхода и определенной юридической грамотности.
2. Сделка осуществляется только после уведомления всех соседей, с указанием всей информации по сделке.
3. Соседи имеют исключительное право на приобретение продаваемой комнаты.
4. Если несколько соседей изъявили желание о покупке – можно выбрать лучшее и более выгодное предложение.
5. Продать комнату стороннему лицу можно, только если никто из остальных собственников коммуналки не изъявил желание ее купить.
6. Сделка должна сопровождаться нотариальным оформлением.
7. При обращении одного из соседей в суд по признанию сделки о продаже стороннему лицу юридически ничтожной, суд начнет рассматривать иск только после внесение соседом полной суммы стоимости сделки.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по продаже комнаты в коммунальной квартире

Вопрос: Соседка по коммуналке планирует продать свою часть и уведомляет меня как собственника другой комнаты об преимущественном праве на приобретение, но выставляет завышенную стоимость, по сравнению со среднерыночной ценой. Как поступить в таком случае?

Ответ: В таком случае необходимо письменно уведомить соседку, о невозможности покупки за столь высокую сумму. Можно предложить провести независимую оценку и выкупить комнату на основании экспертной оценки.

В случае отказа и перепродажи жилплощади постороннему лицу по стоимости, ниже указанной в уведомлении (информацию можно получить в Росреестре), следует обратиться в суд, который признает, что сделка была проведена незаконно и было нарушено право на преимущественную покупку.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Уважаемые посетители сайта агентства недвижимости «НОВАЯ МОСКВА»!

Сталкиваясь с проблемами по вопросам приобретения, аренды, продажи, дарения, приватизации недвижимости важно понимать, что в статьях мы стараемся описывать базовые аспекты. Каждая ситуация, проблемы и вопрос крайне индивидуальны и требуют  юридической поддержки и консультации. Для этого мы рекомендуем обратиться Вам к нашим квалифицированным юристам по любым вопросам недвижимости.

 ВНИМАНИЕ АКЦИЯ! БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ!!!